商铺“售后&

ghdhair100 · Wysłany: Pon 10:31, 21 Mar 2011

商铺“售后包租”：危险的游戏
陈文雅北京浙江商会副会长陈俊操作和策划过许多商业地产项目，多年来，他最痛恨的商业模式是“售后包租”。因此他经常提醒中小投资者，“现在的售后包租都在无限夸大回报，无限缩小风险，承诺回报越高、包租时间越长越要慎重考虑，保持清醒的头脑才能捏稳钱。市场风险很大，投资需要智慧。”2011年1月4日，最高人民法院全文公布了《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，重点惩治非法吸引公众存款、集资诈骗等非法集资犯罪活动，解释规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以非法占有为目的，使用诈骗方法售后包租、约定回购等方式非法吸收公众存款 “敛财”，将构成集资诈骗罪，最高可判死刑。这意味着法律对“售后包租”行为有了规范依据。陈俊对此拍手称快。“这个售后包租，对老百姓权益、对社会安定、对政府公信力都是很大的挑战，现在终于有具体的法律规范进行约束了”。售后包租，是指房地产开发企业，以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式，销售商品房的行为，或是开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。陈俊说：“我了解过的售后包租项目有很多个，没有一个是成功的。很多商业项目，售后包租和不包租的是在同一地段，但是境况相差很大，即使旁边别的项目生意特别红火，售后包租项目却冷冷清清。”陈俊很早就开始关注售后包租模式。五六年前的一天，在路过北京北三环的四通桥时，陈俊发现高速路口的电线杆上隔不远就挂着一个很有煽动力的广告：“无风险经营，回报率300%”。陈俊心想：“不可能吧，哪有这等好事？”随后便对广告中的项目情况做了一番调查,[link widoczny dla zalogowanych]。那个项目位于北四环海淀桥附近，紧邻中关村图书城，共有11层，地下1层到第10层是商铺，4至7层是书店。开发商想以书店的消费人群来拉动其他楼层的商业。陈俊从侧面了解到，该开发商此前并没有商业地产开发经验，曾透露自己资金短缺，因此到处寻找合作伙伴，但却两度遭到了拒绝，因为合作方对其商业业态的规划和运作模式并不认可。该项目对投资者宣称，购买商铺后，承诺十年返还租金，年回报率10%。而一位业内人士表示，“最好的商业项目市场培育期至少需要3年，一开始开发商拿什么来支撑10个点的返租率？10%年回报率对于已经成熟的商业都不容易，对于新的商业可能性更小。”陈俊到实地查看后，发现现场一片热闹景象，许多客户正在等着签约。陈俊感到很疑惑：老百姓这么容易上当？这件事不久后被陈俊搁在脑后，但是随后，该项目的开发商老板就找到了陈俊，邀请他去谈谈。老板表示：“中关村周边有78所高校的学生，15万至20万IT业白领，还有中科院237个科研院所的职工、亲属、子女以及万柳地区众多高档社区居民等，周边地区的消费需求是十分旺盛的。”能量系数首付五成以上，贷款利率为基准利率1.1倍以上，期限一般不超过10年，不受二套、三套等限购令影响，调控后购买指数较高在北京等一线城市，商住倒挂情况可能会延续一段时间；在三线城市，商铺近两年成为投资新宠商铺价格一般不会因为房龄的增长而下降，反而会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺价格会因其周边商业氛围的培育成熟而上升商铺是中长期投资，如果投资过程顺利，投资回报基本维持8%，大致需12年收回投资成本安全系数如果想通过按揭贷款的方式进行商铺投资，加上贷款利息成本,[link widoczny dla zalogowanych]，风险有所增加投资者说：商铺投资是高投入、高产出、高风险的投资，地段的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力；开发商的实力、信用度、经验等都直接关系到商城能否真正形成；一个店面值多少钱，是由它的租金水平所决定，要对地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解。下转40版上接38版老板鼓动陈俊说：“你看，我们现在形势是一片大好，你赶紧想办法带一批浙商来投资嘛！我们一起搞个活动，场地和茶水我这边免费提供。”开发商表示，项目卖得很好，已经卖出去90%。可是陈俊从建委查到的销售数字还不到1/4。陈俊当时判断，这个项目的操作模式是违反商业运营规律的，因此他并没有答应开发商的建议。在这期间，他发现“售后包租”模式成了商业地产圈的热门话题，褒贬不一。果然，过了没多久，该项目的老板忽然消失得无影无踪。街边到处竖立的广告牌被政府勒令拆除。如今，五六年过去了，那些中小投资者的本钱还没有收回，该项目的商铺至今冷冷清清。此后，陈俊在北京又研究过多个售后包租项目，发现无一成功。东四环百子湾桥一个住宅项目的底商也是运作售后包租，策划公司出主意说打造成“欧美风情街”，开发商还打起了回报率500%的旗号。由于招商不顺利，开发商希望陈俊带领浙商前去接盘。陈俊当即表示：“要我们接盘是不可能的，此外这个项目的定位也有问题，如果由我们来做策划，会把‘欧美风情街’改成尾货、淘宝一类的商场。”后来，开发商请陈俊组织一批潜在投资者，大家一起讨论项目的可行性。结果，到场的100多位客户没有一个敢投资。还有北京理工大学对面的一个售后包租项目，一开始招商情况很好，半年后商户都撤了，原来开发商采取了免半年租金的方式吸引租客，结果半年后租客纷纷撤走，老板只好重新招租，但是怎么也招不起来。陈俊表示，选择售后包租方式经营的老板，一般都是为了圈钱，然后圈地，再圈钱。“从市场的角度看，哪有天上掉下来的馅饼？”陈俊认为，售后包租危害比较大，这样的项目往往业态不统一，很难做，开发商做项目是为了圈钱，所以不愿意投广告、营销费用，不愿意做物业维护等等，这样的话，项目知名度难以提高，物业服务水平难以持续,[link widoczny dla zalogowanych]。“做生意投资商铺最好挑一个位置好、人流量大的地方，价格高一点没关系。位置偏僻、租金低的摊位肯定没有消费者去，此外，必须要对自己有没有进货渠道、有没有流动资金做到心中有数。”这是陈俊对商业地产的经验之谈。
The exclusionThe head teacher wrote to the parents of R and F telling them that neither R nor F could come back to school, but that they would be given help in completing their course at home. He should, of course, have told the parents immediately, ideally by telephone followed by a letter, of their right to make representations to the governing body.

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